不動産価格と個人再生

１　自宅不動産を手放さずに債務整理をする方法

我々弁護士が、相談者の方から、住宅ローンが残っている自宅不動産を手放さず、債務整理を行うというご希望をいただいた場合、まず個人再生が第一の選択肢にあがります。

個人再生は、住宅ローンをそのまま支払いつつ、住宅ローン以外の債務を減額してもらえる手続きですので、住宅ローンを抱えながらその他の債務の支払に窮している方には有効な方法です。

しかし、近年、私が担当している千葉県を含め、首都圏で不動産価格が上昇しており、個人再生の手続きに支障をきたす例が出てきています。

 

２　不動産価格の上昇が個人再生手続きに与える影響

個人再生での弁済額を決めるにあたっては、主に、「最低弁済額」と「清算価値」という２つの基準があります。

「最低弁済額」は、住宅ローン以外の債務額から導かれる金額ですが、「清算価値」は債務者が持っている財産以上は支払をしなければいけないという基準で、不動産価格はこれに影響を与えます。

清算価値は、債務者が持っている財産を全て足し合わせて計算しますが、不動産の価値は、不動産の査定額から住宅ローンの残債を引いた金額になります。

ここでいう不動産の査定額は、固定資産税評価額ではなく、不動産会社に買い取ってもらう金額でもなく、第三者へ売却する場合の査定額です。

この査定額が近年上がっているため、個人再生における弁済額が増えてしまう可能性があります。

 

３　具体例

例えば、不動産の査定額が３０００万円、住宅ローンの残債が２５００万円だとすると、この不動産の価値は５００万円ということになり、個人再生では５００万円とその他の財産の価値を合わせた金額が清算価値になります。

すると、最低弁済額で計算した返済すべき額が２００万円だったとしても、清算価値で５００万円以上を返さなければならず、毎月の返済額が増え、個人再生の利用が厳しくなってしまいます。

なお、上記の例で、不動産の査定額が２０００万円だったとすると、住宅ローンの残債を下回っているので、不動産の価値は０円ということになり、それ以外に財産がなければ、最低弁済額の２００万円を返すことになります。